房地产行业即将迎来下一个时代了吗
房地产是进入了rqQQUZ;4iKIz#bV@RtJ/F9vFesD%4一个新的时代，那就是黄铜时代，从黄金时代掠过白银时代，快J1AHAz33j2XwO2eIHreNZD!arOSDf速进入到青铜时代。
房地产投资黄金时代已经彻底结束了，因此不存uAA3W1DDW0!Q@o#j7t#4JKYs在黄金时代了，由于地产调控政策j21$4转变的,By2M8Itwgsu#n的很快，白银时代显得非常的短P#BJg,k&Zd暂，快速进入到青铜时代,Xtsiygly36s30,kEb8/KH#f。
地产调控政策前所未有
本轮地产调控有两个特z#pj#Jq#征，一个是房住不炒，另一个就是不把地产作为经济的短期刺激手段，而且两个提A2$03rEio法定位4&t,影视gE#ru都非常高，来自于高层。
房住不炒r$Zk@uuUn!^NA0B;b0dNR是给房子的性质定性*Wv;0^，那就是去掉房子的金融属性，尽可能的消KpHmE,Q8@;h#y除房子的投资投机功能，回归到房子的居住功能，房子HA6u!mB.gVS,;l#6Bt&UXDOUy作为居住功能，那么只要房子x48vG&2AJcX#TfcHe4jiw5N,SJa/I供应4zLg6,c.GyUGKZK84Q/7JRQTeI足够，房价就缺少上涨动力，目前我国ZKZf;OVPNC4r5H#mOxw7房子供应充足，空置率高达20%，位!pv*tBL5ksQ6;Gg8Os于世界前列，房子已经是足够多的了9AOt，房价之所以上涨，在于市场的投机性投资性购房，有w8wF&m6.6UCto的地方就是被bALefWg2@8@Gpf3lZ.JFdDnSle.Cu炒房客炒起来的，房价虚火和泡沫成分非常的大，炒房客撤离以DEdec0jCwjy74f后，给当地带来巨大的创伤。
目前SUA4Gr,Y*toMjO各地对664fUSM于炒房投机性购0r$FRe6房一直秉承严厉2eJ9IA打击的态度，尤其是雄安新区，对炒房客更是保持高度的警惕，
地产不作为刺#X19&I%#!WgyO!v2ocNcKs17XMtAuF激经济手段，就是地产调控政策不随着经济增速波动而变动，不会因为经济增速下滑，就9yNlC;放松地产调控，就鼓励纵容地产投机炒作，以前就是那么一回事，经济9R!bx3ArK*下滑压力大了，地产调控政策就会松动，把地产抬出来，作AXfa%Y@b为刺激经济恢复性上涨的工具。
地产之所以不能6!HJFV%y.eM作为刺激经济的手段，在于我国经济需要科技转型，以科技立足，vKohg&dXpHgNm,f鼓励创新，而地产价格上涨，极S73Rgb,QaaXK%%Z@X,;py/M2t大的推升了科技创新的成本，增加了z;QYX&Mk9.fEi^/.8Y科技转型的难度，；另外大量资金流向地产行业，导nC,g*cZkb@vHMZJRW@I^uZDYg6j.致科技创新行业融9gj&oP资难融资贵，严重阻碍科技创新顺利完成。
为什么要强调科技创新，美国动用行政手段u#FsLMdOQWpF92h，对一家通讯公司打压，那么一H/WdP0Of1EGYPNvD0RfX&O3.q&H家庞大的公a%zqmv06Hpq司ljDs%Tf&UcS7vZrzer!d4,YRZ，马上陷入生产经营困境，付%LXCCKlQ%THh&TbiBVe9ZzNx出沉重的代价，说明我国缺少核心技术核心配件，受制于人，这g$zzxlwTUp种局面^&tAK不改变，发展壮大就得仰人鼻息，因此必须在关键技术关键配件完成自我的研发，&L/SaC@*j,J&Oy7b#3yi改变受制于B,uQT8人的困境。
地产行业资金受困
银保k.UZoEMX监会最近两年，严控违规资金进入楼市，银保监会从源头抓起，严厉处罚金融机构，逼迫金rBStlXvN融机构iBO2K5^k不敢让资金违规进入楼市，4mL33WTQxK地产行业得不到大量资金的支持，就没有办法囤积土地，只能加快开发，加快销售，Lewc&eEfOb*&/3回笼资金，
部分地产迫于资金压力，开始大范围的打折促销，降低企业杠杆，WCPN6*Z准备安全过冬，尤其是大型地产行业打Ak0;A70折促销，对地产行业的价格影响是比较大的，可以引导地产价格适LM#qoNXcchhpvdjA度回落。,2/7MatY
银保监会和央行也严格控制地产抵押贷款的新增比q%^wtcj4t.Rm/GBcoq!tocX$wBU0g/例，也对二套三套房子实行差别贷款利率，也采用因城施政从方k%MfUhGwPaGp式，对一套房采取差异化贷款利率，那些热点城HOp^5wNHXee4541aG6Hz2市贷款利率已经上浮到2Uwx&ibbs%5%，增加购房成本，压制过热需求。
不少城市二套房按mdXKW2mCvIl7,zuf1pT^je揭贷款出现断档，虽然银行澄清是额度问题，但也说明按揭贷款从严控制，没有了按揭p7%$g7Je#@ncH贷款支持，不少城市二手房销售出现堰塞湖，有价无市现象出现，不少1FL4IA!kQb,G城市二手房价格已经连续数个月下跌，6-7月份二手房出现20iBH7HhS^fJ$Zre&7ud个城市下调FG1cfSHmPe$B$LxqAq，是2019年最高，而且i3$6fiX8zIU&;S,rLXo0zlr7GRMYd20Dpfov94C个重点城市，二手房价格连跌两个月。二手房缘何出现销售堰塞湖，在于持有成本太高，FwW%fhq,L.B4AE!Xx*CT房价不涨或者是yag$WOgDvWUcotbaS#gGaF5Sq&xQ涨太少，都意味着亏钱，只不过是亏多亏少而已，而预期越来越差，大家竞相3c4qJTlRFq5#.^@YnInL;抛售，而市场需求8;3QqPOK74hvm*EofM不大，堰塞湖也就高悬了，堰塞湖高悬，二手房价格还能上涨吗？二手房价格下跌成uXWd4IsvYi4%MN;3Q@为市场一个新名词。
二手房销售疲软价格下滑也lNG/dbgwPKwsmL%会影响到一手房市场的销售和价格调整。
银保监会对于@;Xv9fDzmF.i2消费贷、信用卡透支、营业性贷款进入楼市实行严格的监管，这就是严控使用借贷hOiYLQJ资金作为首付款，这可以mLhcMsuQGBDxBC9T降低市场需求，也可以严控违规炒房。
炒房不再是Nv,tCHTi,;8w402yM4a7Q34IXG8/F丰厚回报甚至出现亏损
银保监会抬高了二套房三套房的贷款利率以#m^Uu4#PYsg/gc!C6fzre$后，炒m560*9eH=.NOxvzt0UZ1oB34oAyO房成本大大提高，炒房回报不仅难以得到，控制不好，还可能导致亏损，
目前炒房资金bq;OY*#CJH;NT5byLx;D983BoEO成本在6%左右，折旧大概是4%，目前我国租#8nwC3zOLk0$ZhPL,s60Rr./WAq金回报很难超过2%，这样算下来，房价不涨的话，一年就要亏损8%，do!AQq%rSBtDddnoJUWLw7也就6RjT9U@%LK6是说100万的房子，一年以后房价不涨不跌，投资者实际资产就wyrve/r会缩水8%。而目前一年的绝$7y8om/dlC.urY6mSBWSip大部分城市房价上涨根本达不到Q6hWXC$8%。
2019年上半年，70城中，有68城新房上涨，1城房价持平，1城下跌，,Zp$.G下图是2019年上半年房子价格涨幅榜，按照8%的标准，只有两个城市大理和西安炒v*l^房获得正收益，其他城市都是负收益。
上海是一线城市的代表，以房116&5rnJs33xHa!9gjxcf&,^M&价高而知名，但炒房收益几何，中泰证券分析师梁中华测算纯粹房屋居住用途!x,a%!J0fb2$b;rv每年带来的租金收益只有1.6yEvGS%Z^qle7.mWD5IOI%TviN!c%，ssr7.EXgXKXM.%JCTj;TliE!q而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致5a0#4Zf4ctMKIRwQw9vZO.Y为-0.4%。
笔者据此再做一个推测，如果考虑到4B@oOL1ghWEdoSpqj炒房资金成本6%和房子折旧xGzrmLr7t$O$^OyIzUD.;m#2Y4%，投资上海购房，亏损WC$x3F就会Al&fnMr&kRY/R^agKR2*JgPa&.yB3增加到10.4%，也就是投资一套1000万元的房子，过Q9QODNB3ETpsD9;12E8去一年，投资者实际资产已经缩水1046D,uew@FAC万元。因此北京有二手房直接降价200万元出售。
炒房成本实际上不仅仅来自于aeW.!101jCF8Z*WCRsq1YPFylGj资金成本，还来自于保险费、中介费和各种税vfTLkibRpZ费，算起来都是一大笔的钱，究竟房价上涨多少才能够保本hj*1ZUZb*2Z，据第一财经，9smvhSSzdOV!MPHQGvs$0算上按1h3A56q;F揭资金成本、中介费以及各项税费，在深圳买房持有两年（2018年、20my3wqad2FSAWf2R19年F.,RhInwoU/q2），房价没涨40%，lEslTSAypYA就已造成亏损。而深圳过去两年房价上涨根本没有达到40%,可见深aC.DOQnOrZ2D81XqrqrCjdI2%h$,圳炒房客结果并不佳，亏AWmNc9v5X8mU,Fcd@R2rfH,损ix;NMkIWHz,Tav0@F4qnek*Rva;概率太大。
炒房目的单纯，就是为了赚钱，如9.E.4LH果炒来炒去都是亏钱，谁还愿意去炒房rRjG@8TIP6呢？房地产市场一旦没有了炒房客，房子需求就会大大降低，而炒房客的房源会不断的出7VuC.8BtV现抛售dnDxYf6W6#&qCwz，房价还能坚挺多久。
下面图表来自于腾讯网。
投9Ph!XEi3JUasI4IaNDpYktf资房地产L2AmX*s3J/%q的时代已经过去了，房住不炒的理念可能会进一步贯彻实施，房价保持稳中慢涨664x或者是稳中有降是大概率*QpNJ事件。
房地产行业直接飞过白银时代，进入了青铜时代。
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