“济南这10年明显落后了”。这是一位来济南游玩的朋友对小编所说的话。
这位朋友来自中部某农业大省的省会。10年前，他来过济南。当时，宽敞整洁的经十路让他“震撼”。10年后的今天，他所在的农业大省的省会已经将济南甩在身后。
近10年来，济南确实有点“萎”，很多限制济南发展的一些因素迟迟不能突破。
自“涛哥”去年上位济南一把手以来，我们明显感觉到一些变化，一些早该做而没有做的事情开始“破题”！
小编以为，济南目前正在做的5件事情，在未来5年将彻底改变济南的房地产市场格局，并使济南整体城市面貌发生蝶变。第一：高快一体快速路网观察君将济南市域内外的公路建设排在第一位。是的，公路不像地铁那样高大上，但实际上，公路建设周期短，运输方式灵活，它对一个片区的带动并不比地铁差。尤其是，济南目前的公路格局急需突破。
看一下济南周边的高速处入口吧：北面，4个高速出入口；东边，3个高速出入口；南面，1个高速出入口；西面，1个高速出入口。
看一下隔壁邻居郑州的高速入口：北面，6个高速出入口；东面，4个高速出入口；南面，6个高速出入口；西面，4个高速出入口。
高速出入口少意味着什么？意味着市区向外的通达性差，还意味着市区内道路网络的密度低。
而目前，济南正在大力打通市区通往外部的高快一体快速路网。
具体情况如下：从南北方向上看，二环东路、顺河高架、二环西路都将南延，并与南绕城高速相连。目前，上述3条快速路南延工程均已开工或即将开工，建成后，济南南部城区将一改省道103线“独挑大梁”的局面。
东西方向看，去年年底竣工通车的二环南路快速路，也已开始东延建设，并最终在港沟立交处与东绕城高速相接。该路建成之后，将在经十东路、旅游路以南，再增一条东西大动脉。此外，工业北路快速路已开始进行勘察及测量招标，它将连接全福立交与东绕城高速。待这些道路建成后，济南的交通框架将是这样的：在“内疏”的同时，济南还在力求“外畅”，在现有高速公路外围新规划外环高速公路，通过规划“外环”线，将过境车分流，以减轻济南目前环城高速的拥堵状况。
建成之后，是这样的：看到了吗？随着上述道路的建成，济南一下子长大了！
上述路网最大利好，是对郊区的楼盘，尤其是对以下区域：二环南与南绕城高速之间的区域，二环东与东绕城高速之间的区域；
第二，CBD的建设。10多年前狂热的城市新区建设，让很多城市的面貌发生了翻天腹地的变化。有些城市的市中心已经从老城成功转移到了新城区。
济南老城区“家家泉水，户户垂杨”的美景，是其他任何一个城市都无法相比的，值得我们每个人珍惜。但济南也需要一个展现现代化城市面貌的新区。
济南的这个新区，是高新区。但迄今为止，高新区仍然是济南的边缘，济南的市中心仍在老城区。目前，济南已经将CBD定义为未来的济南市新的市中心。
济南CBD的高大上不用多说了，看位置图：看规划图：济南CBD的建设，将使周边的城市面貌焕然一新。这对周边的住宅市场将是一个巨大的利好。但对于写字楼市场，要一分为二。一方面，CBD的建设会带来聚集效应，可能带动周边的楼价；但如果把控不好市场投放量，也可能出现严重过剩，这个要高度警惕。
第三：黄河新区的破题（北跨）现在，济南北跨有了新进展。
在济南两会上，济南市人大代表、济南市发改委主任王宏志18日对外披露，“黄河新区已经申报到了省里，暂命名为济南新区，省政府研究通过后将上报国家。”
这里所说的黄河新区，正是济南北跨的载体，包括黄河两岸。
其中，其中黄河北岸共500平方公里，包括天桥区桑梓店镇、大桥镇，济阳县崔寨镇、回河镇、济阳街道、济北街道全境。黄河南岸共300平方公里，以黄河和小清河及济广高速中间区域为主要范围，涉及槐荫区美里湖、吴家堡街道，天桥区药山、泺口、北园街道，历城区华山、荷花路、遥墙、王舍人、鲍山、临港街道(含董家镇部分区域)，章丘市高官寨镇相关区域。
800平方公里，够牛X！济南将黄河新区暂命名为“济南新区”，这个名字霸气侧漏！但济南“北跨”的未来，仍有巨大不确定性。最重要的是，国家能不能批这个800平方公里的新区。
观察君对“济南新区”的申报略有担忧。因为山东省已经有了一个国家级的“青岛西海岸新区”。在很多省份还没有一个国家级新区的情况下，山东申报第二个国家新区难度很大。
如果国家不批“济南新区”，预计济南北跨的步伐仍会较慢。如果批复下来，因牵扯到跨河，“济南新区”的建设步伐估计也会比较慢。
但小编非常支持“济南新区”的建设。济南要想大发展，必须北跨！
济南北跨的最新动态是，
目前，济南跨黄河公路桥有济南黄河大桥、京福高速黄河大桥、青银高速黄河大桥、济阳黄河大桥、平阴黄河大桥、建邦黄河大桥等。除济南黄河大桥、济阳黄河大桥、建邦黄河大桥对黄河以北区域7座以下非营运小客车免费外，其他大桥对车辆均实行双向收费。
跨黄免费是众多项目参与者扎根“携河发展”的定心丸。
另外，穿黄隧道也已被提上日程。济南北跨的直接利好，是黄河两岸的楼盘。利好的程度，取决于济南北跨未来步伐的快慢。
第四，济南城区水域将成倍增加一个城市，有水才有灵气。济南城市的水景，已经很多、很美。但未来，济南城区的水域面积将成倍增加。
这其中，两个项目最引人注目，一个是华山洼生态修复及功能提升工程，简称华山湖。这个项目占地面积6.7平方公里，其中湖区约2.7平方公里，相当于3-5个大明湖的面积。霸气！
位置及规划如下：另外一个，是北湖项目。位置如下：目前，北湖公园已经开挖，连接小清河、北湖公园和大明湖的中泺河有望今年6月开挖。华山湖正在进行工程设计招标。
根据济南市的规划，济南为将连通大明湖 小清河，打造天下第一泉景区与济西湿地、北湖、华山湖、遥墙清荷湿地有机连通的水上观览线路。
到时候，济南市民可以坐着游船实现从护城河、大明湖、济西湿地、北湖、华山湖、清荷湿地一站式游览！
华山湖、北湖的建设，将对北区居住环境产生重大利好！
第五：轨道交通关于轨道交通，各媒体已经狂轰乱炸许久。
对于它的好处不说那么多了，这里只是要提醒大家注意时间。
根据规划，R1线已经开工，预计2020年竣工；R2线将在今年11月开工，预计2021年11月竣工；R3线今年6月开工，2020年12月竣工。
另外，自2016年开始逐步展开对环线及M1、M2、M3和M4线的建设。预计到2022年，全市轨道交通网基本建成。
小编以为，除了已经动工的R1线，R3今年开工也比较靠谱。R2涉及铁路部门，今年很难开工。M线今年开工的希望也非常渺茫。因此，短期内，轨道交通的利好主要在R1线和R3线沿线。
除了上述5大变局，观察君还有两个期盼：第一，东部污染源的搬迁。东部污染源不搬，东区工业南路以北的楼盘就永远受到压制。
第二，临空经济区的建设。虽然临空经济区与楼市的直接关联不大，但却关系到济南这个城市的未来。
济南是个内陆城市，对外开放主要靠“天”。随着电商时代的延伸，世界经济将由海运时代向空运时代转型。或者说，空运将在未来经济中所占的地位将越来越重要。而济南，必须抓住这个机会。
济南现在也在尝试着发展临空经济区，但主要做的是开发临空片区，甚至是将一些污染企业搬到临空片区。这个方向是错误的！临空经济区最核心的东西，是“航线”！济南机场现在的航线太少了，远远无法支撑济南对外开放的未来。
你对以上观点怎么认为？
